A través de la Resolución General N° 4993 (B.O. 18/02/2021), la AFIP reglamentó el registro de contratos de locación de inmuebles en cumplimiento de lo dispuesto por la Ley N° 27.551 (B.O. 30/06/2021).
A continuación detallamos los aspectos más relevantes de la reglamentación:
1) Plazo para la registración
Los contratos de locación o arrendamiento deben ser registrados dentro de los 15 días corridos posteriores a su celebración.
No obstante, se podrán registrar hasta el 15/04/2021: a) los contratos celebrados a partir del día 1 de julio de 2020 y que continúen vigentes al 1 de marzo de 2021; y b) los contratos celebrados entre el 1 y el 31 de marzo de 2021, inclusive.
2) Contratos que deben registrarse
Deben registrarse los contratos celebrados -por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros- correspondientes a las operaciones económicas que se indican a continuación, incluidos los celebrados electrónicamente mediante la utilización de plataformas digitales y/o aplicaciones móviles destinadas a tal fin:
a) Locaciones de bienes inmuebles urbanos, así como las sublocaciones, cualquiera sea la denominación dada a los respectivos contratos.
b) Arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales, así como los subarriendos, con prescindencia de la modalidad o denominación que se les otorgue.
c) Locaciones temporarias de inmuebles -urbanos o rurales- con fines turísticos, de descanso o similares.
d) Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitadas dentro de bienes inmuebles -vgr. locales comerciales y/o stands en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, complejos, centros o “polos” gastronómicos, culturales, complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados, centros de convenciones, multieventos o similares, terrazas, sótanos, azoteas, etc.-, cualquiera sea la denominación dada a los respectivos contratos.
Las modificaciones de los contratos registrados deben ser informadas dentro de los 15 días corridos posteriores de producidas.
3) Las operaciones pactadas en moneda extranjera
Las operaciones concertadas en moneda extranjera deberán informarse en moneda de curso legal considerando el tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina -para la moneda en cuestión-, vigente al cierre del día hábil inmediato anterior al de la celebración del contrato.
4) Sujetos que tienen la obligación de registrar los contratos
Están obligados a registrar los contratos: las personas humanas, sucesiones indivisas y personas jurídicas, cualquiera sea la forma que adopten, que asuman el carácter de locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores en los contratos celebrados.
En el caso de inmuebles que pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la obligación de registro estará a cargo de sus representantes en el país, cualquiera sea la modalidad de la representación (vgr. apoderados, responsables sustitutos, etc.).
Cuando el locador sea un condominio, la registración del contrato efectuada por cualquiera de los condóminos libera de la obligación al condominio y a los restantes condóminos.
Para que se produzca esa liberación se debe haber informado a la totalidad de los integrantes del condominio.
Los contratos se deben registrar a través del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE”, al que se accede con clave fiscal nivel 3.
5) Sujetos excluidos de la obligación de registrar los contratos
Cuando en los contratos celebrados, las partes sean exclusivamente el Estado nacional, los Estados provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o los municipios, sus respectivas reparticiones, entes centralizados o descentralizados, excluidos las entidades y los organismos comprendidos en el artículo 1° de la Ley N° 22.016 y sus modificaciones, los locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores quedarán eximidos de la obligación de registración.
6) La opción de registrar los contratos para los intermediarios
Los intermediarios (vgr. inmobiliarias) pueden optar por efectuar la registración en representación de los locadores o arrendadores.
Si el intermediario efectúa la registración, confirmará su participación en la operación económica y el locador, el arrendador, el sublocador o subarrendador quedarán exceptuados de registrar el contrato.
7) La posibilidad de informar los contratos por parte de los locatarios o arrendatarios
Los locatarios o arrendatarios pueden informar los contratos a la AFIP a través de la opción “Declaración de Contratos” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE”, con clave fiscal nivel 2.
Podrán hacerlo hasta transcurridos 6 meses posteriores a la fecha de finalización del contrato en cuestión.
8) Inicio de acciones judiciales
Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la AFIP sobre la existencia del contrato a través del módulo “Comunicaciones Judiciales” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - JUZGADOS”.
9) Consulta y aceptación de los contratos registrados
Los locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores, los intermediarios y los locatarios o arrendatarios pueden consultar los contratos registrados, en los cuales hayan sido informados, ingresando en “Consultas de contratos” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE”, seleccionando la opción correspondiente.
En dichas opciones, los locatarios o arrendatarios podrán aceptar la información de los contratos registrados por los locadores, arrendadores o intermediarios, o, en su caso, hacer las observaciones pertinentes.
10) Superposición con otros regímenes de información
Los sujetos obligados a registrar los contratos de alquiler o arrendamiento de inmuebles están exceptuados de las obligaciones establecidas en el régimen de información previsto por la Resolución General (AFIP) 3.285, por las operaciones vinculadas a los contratos de locación celebrados.
En cambio, también se deberá declarar los contratos a través del Sistema de Información Simplificado Agrícola (SISA), implementado por la Resolución General Conjunta 4.248 del Ministerio de Agricultura, del Servicio Nacional de Sanidad y Calidad Agroalimentaria, del Instituto Nacional de Semillas y de la AFIP.
Por último, es importante recordar que resultan de aplicación las sanciones previstas en el artículo agregado a continuación del art. 38 y en el artículo agregado a continuación del art. 39 de la Ley N° 11.683, previstas para infracciones vinculadas a regímenes de información, y que pueden resultar aplicables otras sanciones “anómalas” conforme a las reglamentaciones de la AFIP.
Socio de SDC Asesores Tributarios