Luego de un año 2020 atravesado por la pandemia, el mercado inmobiliario no fue ajeno a su impacto. Analizamos la situación actual y las expectativas para este año.
¿Cómo evolucionó la oferta de inmuebles en venta?
La Ciudad Autónoma de Buenos Aires registra hoy una cantidad récord de 140.000 inmuebles en venta, el mayor registro en los últimos 15 años. El 73 % de estos inmuebles -102.000- está constituido por departamentos; duplica la oferta que existía en 2016, previa al lanzamiento de los créditos UVA. En promedio, hay 9 departamentos en venta por manzana; en barrios como Recoleta, Belgrano o Palermo son más de 30 por manzana.
¿Cuál fue la cantidad de operaciones concretadas en el último año?
El año 2020 fue el peor en cantidad de escrituras en las últimas dos décadas. Se concretaron solo 18.736, un 44 % menos que en 2019; 1.092 fueron con hipotecas.
En promedio se realizan por mes 1.560 escrituras, menos de un tercio de las hechas en 2017 o 2018. A este ritmo de venta, si hoy nos dedicásemos solamente a vender los inmuebles en stock, demoraríamos más de 7 años.
¿Cómo evolucionaron los precios en este escenario?
El valor promedio de publicación del metro cuadrado es de U$S2.524, sumando 24 meses de caída consecutiva (-9,86%) y regresando a valores de finales de 2016, previos al lanzamiento de los UVA. Los inmuebles que más bajaron fueron los emprendimientos en pozo (-14,54%) y aquellos a estrenar (-11,76%). Los valores finales de venta terminaron, en algunos casos, asumiendo un descuento adicional del 10 % al 15 %.
¿Cuáles son las razones de esta caída en la actividad?
Si bien la actividad inmobiliaria estuvo varios meses sin poder desarrollarse normalmente durante la cuarentena, hay algunas razones más; entre ellas, la caída del poder adquisitivo en metros cuadrados del asalariado promedio. Hoy, el sueldo promedio es de U$S445; por lo tanto, se necesitarían 6 meses de trabajo para comprar un solo metro cuadrado; en 2017 le demandaba al asalariado 1,86 meses.
Por otro lado, la oferta de créditos hipotecarios se retrajo luego del boom de los créditos UVA. Hoy solo se otorgan 80 por mes con requisitos muy difíciles de cumplir para el asalariado promedio.
En términos de inversión, la renta bruta en U$S de un inmueble en alquiler es del 2,61 %, la mitad de la que se obtenía hace 4 años.
Con un país afectado por la pandemia, una inflación que aún no pudo controlarse, sumado ello a una devaluación del tipo de cambio informal del 100 % en el último año, el clima de negocios no fue el mejor para la toma de decisiones.
Ley de Alquileres y Registro de Contratos en la AFIP
En julio pasado entró en vigencia la Ley de Alquileres N° 27.551, que modificó las condiciones del contrato de alquiler de viviendas. Estableció -entre otros cambios- una extensión del plazo mínimo de 2 a 3 años y la actualización del valor del alquiler que ahora será anual y sobre la base de un índice que elaborará el BCRA.
Luego, la RG N° 4933/21 de la AFIP reglamentó el Régimen de registración de contratos de locación y estableció la obligatoriedad de inscripción en la AFIP de contratos nuevos. A esto se sumaron los decretos que extendieron la vigencia de aquellos contratos vencidos durante la cuarentena, suspendieron los desalojos y permitieron que los inquilinos no paguen las actualizaciones de los valores locativos; esas deudas las podrán pagar en 12 cuotas desde el mes de abril.
Estas nuevas condiciones impuestas a los propietarios perjudicaron directamente a los inquilinos: los alquileres aumentaron un 58 %, la oferta de departamentos en alquiler cayó un 25 % y los propietarios se inclinaron por vender; así, hay 20.000 nuevos departamentos en venta desde la vigencia de la Ley, y esta tendencia va a continuar.
La alternativa de construir: costos bajos, incentivos a la construcción y blanqueo de capitales
El costo del metro cuadrado de construcción se encuentra en mínimos históricos; bajó de U$S1.080 a U$S445 en 4 años, lo que ha alentado la inversión en nuevos emprendimientos y también la construcción de viviendas propias –estimulado ello por la búsqueda de más superficie, también más verde, y nuevos hábitos, como el home office, luego de la cuarentena-. Esta tendencia se comprueba con el récord de venta de terrenos en barrios cerrados.
A esto se suma la nueva Ley de Incentivo a la Construcción N° 27.613, que otorga beneficios impositivos para quienes destinen fondos ya declarados a la construcción de inmuebles, así como también un régimen de exteriorización mediante el pago de un impuesto único para quienes tengan fondos no declarados y los destinen al mismo fin.
Luego de un año afectado por la pandemia, se espera para este 2021 una lenta recuperación del mercado, con valores que se continuarán ajustando, más construcción e incentivos que esperamos alienten a tomar decisiones de compra e inversión con un tipo de cambio que se estima se mantendrá estable durante todo el año.
Contador Público, Martillero Público y Titular de Bryn Real Estate